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如何认定农村房屋买卖合同的效力？

近年来，农村房屋买卖交易越来越多，人们形象地称之为“小产权房”“乡产权房”交易。那么实务中应如何认定该类合同的效力呢？

网友咨询：

如何认定农村房屋买卖合同的效力？

律师解答：

农村房屋买卖有效必须符合下列四个条件：

1、购房者主体资格合法。农村房屋所依存的宅基地属于农村集体成员所有，因此购房人必须是该村民集体成员。城市居民不具备购买农村房屋的主体资格。

2、售房者的主体资格合格。卖房人必须对自己所有的财产有占有、使用、收益和处分的权利。对于共同共有的人员来说，其中的共有人一方若单方面处分房屋的，并不能使房屋买卖有效。

3、购房者应当符合申请宅基地的条件。农村村民一户只能有一处宅基地，已有宅基地的村民不得再申请宅基地。如果买房人不符合上述条件，以买卖形式变相的占有更多的宅基地，这样的买卖得不到法律的支持和保护。

4、买卖经过村民委员会同意。这是必经程序，农村集体经济组织有权对这种物权作出实质性处分。

律师解析：

农村宅基地，是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。包括已经建设房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，已经建设房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。

根据《土地管理法》第六十二条规定，农村村民每一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过当地规定的标准。

“一户”的解释：

根据规定，农村户口家庭成员，属于集体经济组织成员的可以申请到农村的宅基地。而一户就是以户口本为标准。如果户口本上是一人，那就是一户，同理，户口本上有十几个人的大家庭，那也算是一户。当然，满足农村分户条件，也可以申请单独立户，同时可以申请农村的宅基地。

“一宅”的解释：

前面说，宅基地面积是按照人口数量来决定的。人少的小户面积不得高于75平，中户不超120平，而大户不超150平。无论是哪一类，在土地确权后都会发放相应的集体土地建设用地使用证。

【法律依据】

《土地管理法》第十一条

农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡农民集体所有的，由乡农村集体经济组织经营、管理。